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建物綜合管理Q&A

Q1: 我發現我的房間牆壁很濕,找人來看才知道隔壁是間浴室,我叫他修,他不修,找管理委員去講,也沒有效,後來又說他根本沒有使用那間浴室,我該如何處理?
Ans: 因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害他人者亦同。(民法第一百八十四條)如果滲水是因為共同管線的問題,其維修費用由雙方共同負擔,這在公寓大廈管理條例中的第十二條有規定,同樣條款,若起因於對方,則應由對方負擔。另外,已造成的損失,可依民法第184條及民法191條侵權的規定,要求對方使你的房間回復原狀,或要求賠償。
土地上之建築物或其他工作物,因設置或保管有欠缺,致損害他人之權利者,由工作物之所有人負賠償責任。但於防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限。(民法第一百九十一條)前項損害之發生,如別有應負責任之人時,賠償損害之所有人,對於該應負責者,有求償權。
Q2: 公寓大廈的哪些住戶,公寓大廈管理條例規定必須強制投保公共意外責任保險?
Ans: 「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公司意外責任保險。…」(公寓大廈管理條例第十七條第一項)所以經營「餐飲」「瓦斯」「電焊」營業的住戶者,固應投保公共意外責任保險;除此以外,還包括「其他危險營業或存放有爆炸性或易燃物品」的住戶。
前述住戶投保公共意外責任保險的最低保險金額應依照「公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法」的規定,最低保險金額為:
(一)每一個人身體傷亡:新台幣二佰萬元。
(二)每一事故身體傷亡:新台幣一仟萬元。
(三)每一事故財產損失:新台幣二佰萬元。
(四)保險期間總保險金額:新台幣二仟四佰萬元。
Q3: 露台違建如何處理?如住戶把露台佔用且裝潢成室內之一部份,管委會可以對其所佔用之露台面積收取管理費嗎?
Ans: 有關違章建築,應依違章建築管理辦法辦理。管理費之收取則應依規約第十條規定辦理。
Q4: 管理費和公共基金的運用上,可否用於舉辦社區活動或年度旅遊,是否有金額上之限制,住戶如何保護自我權益。
Ans: 「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」(公寓大廈管理條例第十八條第三項)公共基金可否用於舉辦社區活動或年度旅遊應依區分所有權人會議之決議。管理委員會無權決定。
Q5: 大樓店面騎樓作小吃店有礙於行人通過及馬路亂放障礙物,管委會應向何單位舉發?
Ans: 根據公寓大廈管理條例第七條第一項第二款之規定:騎樓不得獨立使用供做專有部份,因此一樓的所有權人是無權在騎樓上擺設麵攤或遊樂器等。區分所有權人對專有部分之利用
,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。(公寓大廈管理條例第五條)住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更,住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。(公寓大廈管理條例第十五條)管委會應依前三條規定辦理,可向縣(市)政府提出檢舉,要求派員拆除一樓住戶所加蓋之違章建築,並可請警察機關取締擺設在騎樓之麵攤及遊樂器。
Q6: 空屋之管理費應如何繳納?
Ans: 共用部分、約定共用部分之管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。..區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。(公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項)空屋之管理費收取應依前項條例規定辦理。
Q7: 店面住戶之管理費應收幾成才合理?管理費收繳以那一種方式為妥?坪數或戶?店面是否應負擔公用電費?
Ans: 共有物之管理費,及其他擔負,除契約另有訂定外,應有各共有人,按其應有部分分擔之
。共有人中之一人,就共有物之擔負為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人
,得按其各應分擔之部分,請求償還。(民法第八百二十二條)共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人會議或規約另有規定者從其規定。(公寓大廈管理條例第十條)公寓大樓之管理費,應由各區分所有權人按所有權比例分擔繳納,而不是有使用者才需負擔繳納,但如區分所有權人會議或住戶規約對空戶或店戶給予折扣優待,自為法所許可。至於應如何優待
、是否改依戶數收取管理費,則應由區分所有權人會議來決定,如能納入住戶規約更可避免爭議。
大樓公用電費為大樓之管理維護所必需也是所謂之其他負擔,店面為大樓之共有人自應分擔公用電費。至於其分擔比例則應依所有權比例或由區分所有權人會議或規約來決定。
Q8: 共用之牆壁或樓地板造成漏水,如何解決?又如頂樓漏水,修繕費用如何分擔?
Ans: 「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共用部之管理、維護費用,區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」(公寓大廈管理條第十條)修繕費用如何分擔應依前項規定辦理;至於屋頂漏水
,則應由管委會了解其原因依前項規定辦理。
Q9: 住戶任意裝設鐵窗違反規約,管委會以存證信函告誡,也未予理會,工務局可否接受管委會之請求依違反公寓大廈管理條例第八條「公寓大廈周圍上下、外牆面……不得變更構造
、顏色、使用目的……之行為。」及第三十九條第一項第二款處以罰鍰,該住戶並應於一個月內回復原狀。
Ans: 住戶違戶公寓大廈管理條例第八條規定,未經允許任意裝設鐵窗、窗型冷氣,管理負責人或管理委員會應予制止,並報請主管機關依第卅九條第一項第二款處以罰鍰,該住戶應於一個月內回復原狀,未回復原狀者,由主管機關回復原狀,其費用由該住戶負擔。
10: 大樓用途為辦公室,住戶(承租戶)做非法使用,管委會有什麼方法維護會法住戶權益?
Ans: 公寓大廈管理條例第三十四條管理委員會之職務第四款:「住戶違規情事之制止及相關資料之提供。」住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。(公寓大廈管理條例第十五條)住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。住戶違法使用建物,管理委員會應予制止,如無效則應報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。
 

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